# العقد الموحد عبر «إيجار»: حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر في السعودية

لم تعد العلاقة الإيجارية في المملكة العربية السعودية تعتمد على الاتفاقات الشفهية أو المستندات غير الموثقة كما كان الحال في السابق، بل أصبحت العلاقة بين المؤجر والمستأجر أكثر تنظيمًا من خلال **شبكة إيجار** والعقد الإلكتروني الموحد، الذي يهدف إلى توثيق العلاقة الإيجارية وحفظ حقوق جميع الأطراف وتنظيم الالتزامات المتبادلة.

ومع توسع استخدام الخدمات الإلكترونية في القطاع العقاري، أصبح توثيق عقد الإيجار خطوة أساسية لكل من يرغب في تأجير عقاره أو استئجار وحدة سكنية أو تجارية. وتوفر منصة «إيجار» خدمات تسجيل وتوثيق العقود السكنية والتجارية، إضافة إلى خدمات التجديد والإلغاء والتحقق وغيرها من الخدمات المرتبطة بالعملية الإيجارية.

والأهمية هنا لا تتعلق بالتوثيق الإلكتروني فقط، وإنما بما يترتب عليه من وضوح في الحقوق والالتزامات، وتحديد قيمة الأجرة، ومدة العقد، ومواعيد السداد، وحالة الوحدة، والمسؤوليات المتعلقة بالصيانة وغيرها من التفاصيل التي قد تكون محل خلاف إذا لم تكن محددة بصورة واضحة.

في هذا المقال نستعرض أهم ما يحتاج المؤجر والمستأجر إلى معرفته عن العقد الموحد، وأبرز الحقوق والالتزامات، وكيف يمكن تقليل النزاعات وتحقيق علاقة إيجارية أكثر وضوحًا واستقرارًا.

---

ما هو العقد الموحد عبر «إيجار»؟

العقد الموحد هو عقد إلكتروني يتم إنشاؤه وتوثيقه من خلال شبكة «إيجار»، ويهدف إلى تنظيم العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر والوسيط العقاري.

وتوضح «إيجار» أن العقد الإلكتروني الموحد يحمل صفة **السند التنفيذي**، بما يتيح الاستفادة منه في إجراءات التنفيذ أمام الجهات المختصة عند تحقق شروط التنفيذ النظامية. كما يتم تمرير العقد إلكترونيًا بين طرفي العلاقة للحصول على الموافقة قبل توثيقه وتسجيله في الشبكة.

وهذا يمنح العقد قيمة عملية مهمة؛ فبدل أن تكون تفاصيل الاتفاق موزعة بين رسائل أو مستندات أو اتفاقات شفهية، تصبح الحقوق والالتزامات الأساسية مسجلة في عقد إلكتروني يمكن الرجوع إليه عند الحاجة.

ولا يعني ذلك أن كل خلاف إيجاري ينتهي تلقائيًا دون إجراءات، وإنما يعني أن العقد الموثق يوفر مستندًا رسميًا يمكن الاستناد إليه في الإجراءات النظامية والتنفيذية وفق طبيعة المطالبة وشروط التنفيذ.

---

# لماذا أصبح توثيق عقد الإيجار مهمًا؟

تكمن أهمية التوثيق في أنه يحول الاتفاق بين الطرفين إلى علاقة تعاقدية واضحة يمكن الرجوع إليها عند حدوث أي خلاف.

فعلى سبيل المثال، إذا اختلف المؤجر والمستأجر حول قيمة الأجرة أو موعد السداد أو مدة العقد أو بعض الالتزامات، فإن المرجع الأساسي يكون العقد والبيانات الموثقة فيه.

كما أن «إيجار» صُمم أصلًا لتنظيم قطاع الإيجار العقاري وحفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية، بما في ذلك المؤجر والمستأجر والوسيط العقاري.

وتوفر المنصة كذلك خدمات إلكترونية متعددة تشمل تسجيل وتوثيق العقد السكني والتجاري، وإعادة إبرام العقود والتجديد التلقائي، وإنهاء بعض العقود، إضافة إلى خدمات أخرى مرتبطة بالقطاع الإيجاري.

ومن الناحية العملية، فإن توثيق العقد يساعد الطرفين على معرفة:

* قيمة الأجرة. * مدة العقد. * مواعيد السداد. * طريقة السداد. * التزامات الصيانة. * شروط الإنهاء والتجديد. * بيانات العقار والوحدة. * الحقوق والالتزامات الخاصة بكل طرف.

وبذلك يصبح الاتفاق أكثر وضوحًا منذ البداية.

---

# هل العقد الموثق يعتبر سندًا تنفيذيًا؟

نعم، توضح «إيجار» أن العقد الموحد يعد **سندًا تنفيذيًا ملزمًا وقابلًا للتنفيذ أمام الجهات القضائية والتنفيذية**، وهو ما يسهم في تسهيل الإجراءات وتقليل النزاعات الإيجارية.

وتكمن أهمية هذه الصفة في أنها تمنح العقد قوة أكبر عند وجود التزام مستحق ومثبت، مثل بعض المطالبات المتعلقة بالأجرة، مع خضوع التنفيذ بطبيعة الحال للأنظمة والإجراءات المعمول بها.

لذلك فإن كتابة العقد بطريقة واضحة وتحديد الالتزامات بدقة لا يمثل إجراءً شكليًا، بل يعد جزءًا مهمًا من إدارة العلاقة الإيجارية.

---

# حقوق المؤجر

كما أن للمستأجر حقوقًا، فإن للمؤجر حقوقًا والتزامات يجب أن تكون واضحة منذ توقيع العقد.

ومن أبرز ما ينبغي للمؤجر الاهتمام به تحديد قيمة الأجرة ومواعيد استحقاقها وطريقة سدادها، بالإضافة إلى تحديد طبيعة استخدام العقار والمسؤوليات المتعلقة بالصيانة والتسليم والاستلام.

وينص نظام المعاملات المدنية على أن المستأجر يلتزم بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، كما يلتزم بالمحافظة على المأجور واستعماله في حدود المنفعة المتفق عليها أو بحسب ما أُعد له إذا لم يوجد اتفاق خاص.

كما يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن التعدي أو التقصير وفق الأحكام النظامية.

ومن المهم كذلك أن يحتفظ المؤجر بالمستندات والبيانات المتعلقة بالعقار والعقد، وأن يحرص على توثيق أي اتفاق إضافي أو تعديل يتم بين الطرفين بالطريقة النظامية المناسبة.

---

# حقوق المستأجر الأساسية

يتمتع المستأجر بمجموعة من الحقوق التي تهدف إلى تمكينه من الانتفاع بالعقار خلال مدة العقد وفق ما تم الاتفاق عليه.

ومن أبرز هذه الحقوق:

### 1. استلام العقار صالحًا للانتفاع

يلتزم المؤجر بتسليم المأجور وملحقاته في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة، مع تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار دون مانع يعوق ذلك طوال مدة الإيجار.

### 2. الحصول على الصيانة الضرورية

يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، وفق الأحكام النظامية والعقد المبرم بين الطرفين.

وتوضح «إيجار» كذلك أن العقد الموحد يتضمن التزامات تتعلق بالصيانة الدورية والصيانة المرتبطة بسلامة المبنى وما كان سببه غير ظاهر للمستأجر، مع تنظيم مسؤوليات الطرفين تجاه الأجزاء المشتركة في العقارات متعددة الوحدات.

### 3. الانتفاع بالعقار طوال مدة العقد

يلتزم المؤجر بعدم التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، وفق ما نص عليه نظام المعاملات المدنية.

---

# هل يستطيع المؤجر رفع الأجرة أثناء العقد؟

الأصل أن قيمة الأجرة وشروطها تكون محددة في العقد، ولذلك ينبغي على الطرفين معرفة ما تم الاتفاق عليه قبل التوقيع.

لكن توجد حاليًا أحكام تنظيمية خاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يجب الانتباه إليها، إذ صدر في عام 2025 تنظيم خاص يتضمن ضوابط على قيمة الأجرة والتجديد، ويقتصر تطبيق البنود الخاصة بتثبيت الأجرة والتجديد في الوقت الحالي على **العقارات في مدينة الرياض**، مع إمكانية توسيع نطاق التطبيق مستقبلًا بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد استيفاء الإجراءات المحددة.

وبموجب هذه الأحكام، لا يجوز للمؤجر في نطاق تطبيقها زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة أو العقود التي تبرم بعد نفاذ الأحكام، كما وضعت الأحكام ضوابط خاصة للعقارات الشاغرة التي سبق تأجيرها.

ولهذا لا ينبغي تعميم هذه الأحكام على جميع العقارات في المملكة دون التحقق من نطاق تطبيقها وموقع العقار وتاريخ العقد.

---

# التزامات المستأجر

في المقابل، يتحمل المستأجر عددًا من الالتزامات التي ينبغي الالتزام بها طوال مدة العقد.

سداد الأجرة

من أهم التزامات المستأجر سداد الأجرة في المواعيد والطريقة المتفق عليها في العقد.

ويعد التأخر في السداد من أبرز الأسباب التي يمكن أن تؤدي إلى نشوء نزاع بين الطرفين، لذلك من الأفضل الالتزام بجدول السداد الموثق والاحتفاظ بما يثبت عمليات الدفع.

المحافظة على العقار

يلتزم المستأجر بالمحافظة على العقار واستعماله وفق الاستخدام المتفق عليه، كما يكون مسؤولًا عن الأضرار الناتجة عن تعديه أو تقصيره وفق الأحكام النظامية.

ويختلف الضرر الناتج عن الاستخدام المعتاد عن الضرر الناتج عن سوء الاستخدام، ولذلك من المهم توثيق حالة الوحدة عند الاستلام.

عدم إجراء تغييرات دون موافقة

لا يجوز للمستأجر إحداث تغييرات في المأجور دون إذن المؤجر، إلا في الحالات التي يسمح بها النظام، مثل بعض الإصلاحات التي لا تلحق ضررًا بالعقار.

لذلك، إذا أراد المستأجر إجراء تعديلات جوهرية، فمن الأفضل الحصول على موافقة مكتوبة قبل البدء في العمل.

---

# هل يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن؟

ينص نظام المعاملات المدنية على أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته.

وهذا يعني أن المستأجر لا ينبغي أن يتعامل مع الوحدة المؤجرة وكأنها ملك له يستطيع إعادة تأجيرها للغير دون الرجوع إلى المؤجر.

وفي حال السماح بالتأجير من الباطن أو التنازل، ينبغي توثيق ذلك بصورة واضحة حتى لا تنشأ خلافات حول المسؤولية عن العقار أو الالتزامات المالية.

---

# الصيانة: من يتحملها؟

تعد الصيانة من أكثر النقاط التي يمكن أن تسبب خلافًا بين المؤجر والمستأجر إذا لم تكن المسؤوليات واضحة.

ولهذا من المهم التمييز بين الصيانة الضرورية التي تتعلق بسلامة العقار أو صلاحية الانتفاع به، وبين الأضرار الناتجة عن سوء استخدام المستأجر.

وينص نظام المعاملات المدنية على التزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، بينما يلتزم المستأجر بالمحافظة على المأجور واستعماله وفق المنفعة المتفق عليها.

كما أن العقد الموحد عبر «إيجار» يتضمن تنظيمًا لمسؤوليات الصيانة بين الطرفين، لذلك يجب قراءة البنود الخاصة بالعقار محل العقد قبل الموافقة عليه.

---

# أهمية توثيق حالة العقار عند الاستلام

من الإجراءات العملية المهمة أن يتم توثيق حالة الوحدة عند بداية الإيجار.

فإذا كانت هناك خدوش أو تلفيات أو عيوب ظاهرة، فمن الأفضل تسجيلها قبل الاستلام النهائي أو تضمينها في محضر التسليم بحسب الإجراءات المتاحة.

ويمكن أن يساعد توثيق الحالة في تقليل الخلافات عند انتهاء العقد، خصوصًا عند مقارنة حالة العقار عند الخروج بحالته عند الاستلام.

وتوفر «إيجار» خدمات مرتبطة باستلام وتسليم الوحدات العقارية، بما يساعد على توثيق حالة الوحدة في العلاقة الإيجارية.

---

# ماذا يحدث عند انتهاء العقد؟

تنتهي العلاقة الإيجارية عادة بانتهاء المدة المحددة في العقد، مع مراعاة شروط التجديد التلقائي أو أي أحكام نظامية تنطبق على العقد.

وبموجب الأحكام التنظيمية الصادرة في 2025، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا في نطاق تطبيقها ما لم يُشعر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل مدة محددة، وقد حُددت في الأحكام مدة لا تقل عن 60 يومًا، مع استثناءات وضوابط معينة.

كما أصدرت الهيئة العامة للعقار لاحقًا قرارًا يتعلق بمدة إشعار تبلغ 365 يومًا في حالات محددة مرتبطة بالعقود السكنية السارية عند نفاذ الأحكام، ولذلك ينبغي التحقق من المدة المنطبقة على العقد والعقار وتاريخ العقد بدل الاعتماد على قاعدة واحدة لجميع الحالات.

وعند انتهاء العقد، يلتزم المستأجر برد العقار وفق الأحكام النظامية، مع مراعاة الاستهلاك الناتج عن الاستخدام المعتاد.

---

# ماذا لو رفض أحد الطرفين توثيق العقد؟

توفر «إيجار» خدمة خاصة بتسجيل الواقعة الإيجارية في الحالات التي يوجد فيها عقد ورقي ويرفض أحد الطرفين توثيق العقد إلكترونيًا.

وتشمل الخدمة عقودًا سكنية وتجارية وزراعية وصناعية، وتهدف إلى حفظ حقوق الأطراف وإثبات الواقعة الإيجارية وفق المتطلبات المحددة للخدمة.

وهذا يؤكد أهمية عدم ترك العلاقة الإيجارية دون توثيق، خصوصًا إذا كان الطرف الآخر يرفض التسجيل الإلكتروني.

---

# ما المعلومات التي يجب مراجعتها قبل الموافقة على العقد؟

قبل اعتماد العقد، من الأفضل أن يراجع الطرفان جميع البيانات والتفاصيل، ومن أهمها:

* اسم المؤجر والمستأجر وبياناتهما. * بيانات العقار والوحدة. * قيمة الأجرة. * عدد الدفعات. * مواعيد السداد. * مدة العقد. * تاريخ بداية العقد ونهايته. * مبلغ التأمين إن وجد. * التزامات الصيانة. * طريقة تسليم واستلام الوحدة. * الغرض من استخدام العقار. * شروط التجديد. * شروط الإنهاء. * الالتزامات المتعلقة بالخدمات والمرافق. * أي مبالغ إضافية متفق عليها.

كلما كانت هذه التفاصيل واضحة، انخفض احتمال حدوث اختلاف في تفسير العلاقة التعاقدية.

---

# أخطاء شائعة يجب على المؤجر والمستأجر تجنبها

الاتفاق الشفهي

قد يعتقد الطرفان أن الاتفاق الشفهي كافٍ، لكن المشكلة تظهر عندما يختلف أحدهما لاحقًا حول ما تم الاتفاق عليه.

الأفضل أن تكون جميع البنود المهمة مكتوبة وموثقة.

عدم قراءة العقد

بعض الأطراف يوافق على العقد بسرعة دون قراءة تفاصيله، ثم يكتشف لاحقًا وجود بند يتعلق بالسداد أو الصيانة أو التجديد لم يكن يتوقعه.

تجاهل حالة العقار

عدم توثيق حالة الوحدة عند الاستلام قد يؤدي إلى خلاف عند نهاية العقد حول التلفيات.

التأخر في السداد

حتى إذا كانت العلاقة بين الطرفين جيدة، فإن التأخر المتكرر في السداد يمكن أن يتحول إلى مشكلة قانونية أو مالية.

إجراء تعديلات دون موافقة

إجراء تغييرات في العقار دون الحصول على موافقة المؤجر قد يؤدي إلى خلاف حول مسؤولية إعادة العقار إلى حالته السابقة.

---

# دور الوسيط العقاري في تنظيم العلاقة الإيجارية

يلعب الوسيط العقاري دورًا مهمًا في تسهيل عملية الإيجار وتسجيل العقد، خصوصًا أن خدمات «إيجار» تعتمد على منشآت الوساطة العقارية المعتمدة في توثيق العقود. وتوضح «إيجار» أن الوسيط المعتمد يقوم بإجراءات مرتبطة بأهلية المتعاقدين وبيانات الملكية وإنشاء العقد وتوثيقه.

ولا يقتصر دور الوسيط المحترف على إدخال البيانات في النظام، بل يمكن أن يكون جزءًا مهمًا من تنظيم العملية من بدايتها، من خلال التأكد من وضوح البيانات، ومراجعة التفاصيل الأساسية، وتنسيق عملية التسليم والاستلام، ومساعدة الأطراف على فهم الالتزامات الواردة في العقد.

ولهذا فإن اختيار وسيط عقاري مرخص وموثوق يمثل عنصرًا مهمًا في تقليل المخاطر الإجرائية.

---

# كيف تساعد «بيوتات نورة» ملاك العقارات؟

في **بيوتات نورة لخدمات الأعمال** نؤمن بأن إدارة العقار لا تتوقف عند العثور على المستأجر، وإنما تبدأ من بناء علاقة إيجارية واضحة ومنظمة منذ توقيع العقد.

نقدم خدمات مرتبطة بإعداد وتنظيم وتوثيق عقود الإيجار عبر المنصات الرسمية، مع الاهتمام بوضوح البيانات والبنود والالتزامات الأساسية لكل طرف.

كما نساعد ملاك العقارات في تنظيم العلاقة مع المستأجرين ومتابعة الجوانب المرتبطة بالعقد، بما يساهم في جعل العملية الإيجارية أكثر وضوحًا وتنظيمًا.

ويشمل ذلك، بحسب طبيعة الخدمة والعقار:

* تنظيم بيانات العقار والوحدة. * تجهيز بيانات العقد. * متابعة إجراءات التوثيق. * تنظيم العلاقة التعاقدية. * متابعة مواعيد العقد والتجديد. * تنسيق إجراءات الاستلام والتسليم. * مساعدة المالك في إدارة العلاقة الإيجارية. * توضيح البنود الأساسية للأطراف قبل اعتماد العقد.

والهدف ليس مجرد توثيق عقد، بل بناء عملية إيجارية منظمة تقلل من احتمالات سوء الفهم والخلافات المستقبلية.

---

# لماذا يجب على المالك إدارة عقاره بعقلية استثمارية؟

العقار المؤجر ليس مجرد وحدة تحقق دخلاً شهريًا، بل أصل استثماري يحتاج إلى إدارة مستمرة.

فالمؤجر الذي يهتم باختيار المستأجر المناسب، وتوثيق العقد، ومتابعة السداد، والصيانة، وحالة العقار، والتجديد، يكون أكثر قدرة على المحافظة على قيمة الأصل وتقليل المصروفات غير المتوقعة.

كما أن العلاقة الجيدة مع المستأجر لا تعني التخلي عن الحقوق النظامية، وإنما تعني وجود عقد واضح وإجراءات واضحة وتواصل مهني.

وفي المقابل، فإن المستأجر المنظم يستفيد أيضًا من وجود عقد واضح يحدد ما له وما عليه.

---

# قائمة سريعة للمؤجر قبل توقيع العقد

قبل اعتماد العقد، يُنصح المؤجر بالتأكد من:

1. صحة بيانات المستأجر. 2. صحة بيانات العقار. 3. تحديد قيمة الأجرة. 4. تحديد مواعيد الدفع. 5. تحديد طريقة السداد. 6. تحديد مسؤوليات الصيانة. 7. توضيح استخدام العقار. 8. توثيق حالة الوحدة. 9. مراجعة شروط التجديد. 10. التأكد من توثيق العقد إلكترونيًا.

---

# قائمة سريعة للمستأجر قبل التوقيع

أما المستأجر فينبغي له التأكد من:

1. مطابقة بيانات العقار للواقع. 2. معرفة قيمة الأجرة الإجمالية. 3. معرفة جميع الدفعات والمواعيد. 4. معرفة مسؤوليات الصيانة. 5. فحص العقار قبل الاستلام. 6. توثيق الملاحظات الموجودة في الوحدة. 7. معرفة شروط التجديد. 8. معرفة شروط إنهاء العقد. 9. عدم إجراء تغييرات دون موافقة عند الحاجة. 10. الاحتفاظ بنسخة من العقد والوثائق ذات العلاقة.

# الخلاصة

أصبح عقد الإيجار الموثق عنصرًا أساسيًا في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في المملكة العربية السعودية، ولم يعد من الحكمة الاعتماد على الاتفاقات الشفهية أو الوعود غير الموثقة في علاقة مالية تمتد لعدة أشهر أو سنوات.

وتوفر شبكة «إيجار» بيئة إلكترونية لتنظيم وتوثيق العقود الإيجارية، كما أن العقد الموحد يتمتع بصفة السند التنفيذي، الأمر الذي يساعد على حفظ الحقوق وتسهيل الإجراءات عند وجود التزامات مستحقة وفق الأنظمة والإجراءات ذات العلاقة.

ويحتاج المؤجر إلى معرفة حقوقه والتزاماته، كما يحتاج المستأجر إلى فهم ما له وما عليه. وتشمل أهم النقاط قيمة الأجرة، ومواعيد السداد، والصيانة، والمحافظة على العقار، وشروط التجديد والإنهاء، إضافة إلى ضرورة توثيق حالة الوحدة عند الاستلام.

كما ينبغي الانتباه إلى أن الأنظمة واللوائح قد تتغير، وأن بعض الأحكام الحديثة لها نطاق جغرافي أو زمني محدد. فعلى سبيل المثال، الأحكام الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة في 2025 تضمنت ضوابط على الأجرة والتجديد، ويقتصر تطبيق مجموعة من هذه الأحكام حاليًا على العقارات في مدينة الرياض، مع إمكانية توسيع التطبيق مستقبلًا.

لذلك فإن أفضل ممارسة للمؤجر والمستأجر هي عدم الاكتفاء بمعرفة قيمة الإيجار، بل فهم **التكلفة والالتزامات والحقوق الكاملة للعلاقة الإيجارية** قبل الموافقة على العقد.

وفي النهاية، فإن العقد الجيد ليس مجرد ورقة أو إجراء إلكتروني، بل هو وسيلة لتنظيم العلاقة وحماية مصالح الطرفين وتحديد المسؤوليات منذ اليوم الأول.

**بيوتات نورة لخدمات الأعمال** **مستشار تسويق واستثمار عقاري**

نساعد ملاك العقارات في تنظيم وإدارة عمليات الإيجار وتوثيق العقود عبر المنصات الرسمية، بما يحقق وضوحًا أكبر في العلاقة التعاقدية ويحافظ على حقوق الأطراف.

للتواصل والاستفسار عن خدمات **عقود الإيجار وإدارة العقارات**، يسعدنا خدمتكم.